La tutela del Derecho Real de Propiedad Horizontal y de los Conjuntos
Inmobiliarios
Convocatoria judicial de Asamblea de Propietarios y Nulidad de Asamblea de Propietarios. Propuestas de reformas procesales para su tramitación
La práctica profesional nos desafía
constantemente, en particular cuando enfrentamos normas novedosas. En este
comentario analizaré dos acciones creadas en el
Código Civil y Comercial de la Nación [CCyCN], cuya realidad procesal
dista de ser adecuada en el ámbito de la provincia de Córdoba. En concreto me refiero a las Acciones de Convocatoria de Asamblea
Judicial y de Nulidad de Asamblea de
Consorcio, y su interacción con la Ley
10.543 de Mediación Obligatoria [LMO] y con el Código Procesal Civil y Comercial Ley 8.465 [CPCC].
En primer término debemos recordar que el viejo régimen de la propiedad
horizontal quedó derogado expresamente con la sanción del CCyCN, que en su Art.
3 dispone: “Deróganse las siguientes
normas: a) Las leyes Nros. (...) 13.512 (...)”. Numerosos reglamentos de
copropiedad existentes, por haber sido redactados con anterioridad, deben adecuar sus prescripciones a las nuevas
reglas establecidas en el CCyCN, y de allí surgen numerosas dificultades de
índole práctica y hermenéutica. La irrupción del nuevo régimen de PH produjo
nuevos escenarios jurídicos que merecen la atención de doctrina y
jurisprudencia, y que a la vez requieren, en la medida de lo posible, las adecuaciones
normativas necesarias. Es así que en este comentario propondré algunas reformas
que a mi entender son necesarias e ineludibles.
La acción de Convocatoria Judicial de Asamblea de Propietarios
La referida asamblea está regulada en
el Art. 2.063 CCyCN, el que dice: “Si el
administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez
por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea
judicial. El juez debe fijar una audiencia
a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La
asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a
una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde,
el juez puede disponer medidas
cautelares para regularizar la situación del consorcio.”
La acción de asamblea del Art. 2.063 sólo requiere la falta de convocatoria
a la asamblea de propietarios, sea esta ordinaria o extraordinaria. La nueva
acción difiere de la prevista en la antigua ley 13.512, ya que ésta, en su
artículo 10 establecía que sólo era procedente la asamblea judicial en caso en
que no se reuniese la mayoría reglamentaria para adoptar determinadas
decisiones. En el nuevo Art. 2.063 en cambio, la falta de mayorías no es motivo
suficiente para la convocatoria judicial de la asamblea, ya que para ese caso
el Art. 2.060 CCyCN 2do párrafo es el que brinda la solución“(…) La mayoría
de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por
medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los
quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio,
con mayoría suficiente (…)” . Es decir, cuando no está presente la mayoría
de la totalidad de los propietarios, con la doble exigencia que se verá infra, la mayoría de los presentes sólo
pueden hacer propuestas, que sólo serán consideradas aprobadas una vez
notificados todos los propietarios ausentes, siempre y cuando no se opongan, dentro
de lo 15 días contando para ello con la mayoría suficiente. La notificación a
los propietarios ausentes resulta indispensable, ya que ello les permite bien
ejercer su voto, oponiéndose a las propuestas de la mayoría de presentes, como
se ha dicho, o bien plantear las acciones de nulidad a que refiero más abajo.
Debe remarcarse que en el viejo régimen existía una mayor autonomía de la
voluntad en cuanto a la forma de computar las mayorías especiales, que eran las
establecidas en el reglamento de copropiedad, en cambio, el 1er párrafo del
citado Art. 2.060 establece que “Las
decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría
absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades
funcionales y se forma con la doble
exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de
éstas con relación al conjunto (…)” Es decir que, salvo las propias
excepciones[1] que el CCyCN
establece, todas las decisiones deben ser adoptadas por la mayoría absoluta de
la totalidad de los propietarios, con la doble exigencia señalada[2].
En definitiva, la acción de convocatoria de asamblea judicial sólo procede
cuando el administrador y/o el consejo de propietarios omiten convocar a las
asambleas reglamentarias. En el caso que a la
convocatoria asista un número de propietarios que no permitan conformar el
quórum requerido para la adopción de decisiones válidas, se aplicará la prevención del 2060 2° párrafo
y será la mayoría de los presentes quienes pueden proponer decisiones al resto
de los propietarios. Debe aclararse que, dependiendo el temario involucrado,
tampoco procedería la asamblea judicial si ha existido autoconvocatoria o decisión unánime de propietarios, conforme
párrafos 2° y 3° del Art. 2.059 CCyCN. Existen
otros supuestos, sobre los que volveré más adelante, que también admiten la
convocatoria judicial de la asamblea de propietarios.
La acción de
Nulidad de Asamblea de Consorcio
A su turno el Art. 2.060 in fine
del CCyCN reza: “(…) El derecho a promover acción judicial de nulidad de la
asamblea caduca a los treinta días
contados desde la fecha de la asamblea”.
Si bien existen autores que se preguntan si en
verdad estamos en presencia de un plazo de prescripción en lugar de uno de
caducidad, yo participo de la posición que claramente distingue entre ambos
conceptos. Por un lado tenemos la caducidad - lo que caduca en 30 días es el
derecho (Art. 2.566.)- y por otro la prescripción - lo que prescribe es la
acción (a los 2 años, según Art. 2.563). Pero en este caso nos encontramos con
dificultades prácticas a la hora de ejercer el derecho dentro del plazo de
caducidad, si es que el mismo no se traduce con la interposición de la acción,
y de allí la confusión que puede presentarse. Ejercer el derecho dentro del
plazo permitiría deducir la acción dentro del período genérico de 2 años de
prescripción. Pero, como dije, se presentan dificultades en la forma de ejercer
el derecho, las que se magnifican si lo decidido en la asamblea impugnada se
pone en ejecución dentro del plazo de prescripción. Por todo ello es que el
plazo de caducidad prácticamente se confunde con el de prescripción. La referida confusión, la dinámica
consorcial y las dificultades prácticas señaladas aconsejan deducir la acción
dentro del plazo de 30 días.
La nulidad en este tipo de asambleas puede
versar sobre muchas cuestiones. Son
causales de nulidad:
· el tratamiento de temas no incluidos en el temario. Dice el Art. 2.059
“Los propietarios deben ser convocados a
la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripción del orden del día el
que debe redactarse en forma precisa y
completa; es nulo el tratamiento de otros temas (…)”. Resulta harto
común el tratamiento de temas enmascarados o disimulados en el tema “varios”, lo que resulta inválido,
toda vez que el temario debe redactarse
en forma precisa y completa[3].
· Deficiencias en la convocatoria, por no ser citados debidamente los
propietarios, a través de medios fehacientes, o por no haber sido citados en la
forma que establece el reglamento o no haber sido citados en domicilio válido.
· Nulidad por ausencia de elementos esenciales (fecha, lugar, firma,
transcripción de orden del día, dictámenes o informes técnicos para
determinadas obras, etc.) o en el desarrollo
de la asamblea (no hay quorum, no se desarrolla en el la fecha hora y/o
lugar indicado en la convocatoria, no se respeta la tolerancia entre
convocatorias, etc.).
· Vicios en las acreditaciones realizadas, en el cómputo del quórum y las mayorías
· Nulidad en la validez de lo decidido (atentar contra el orden público, o ser decidido mediando error, dolo, violencia, fraude, simulación,
lesión).
· Están sujetas a control judicial las decisiones de
asamblea que evidencien arbitrariedad o
notoria injusticia
La Ley 10.543 de Mediación Obligatoria de la Provincia de Córdoba
Una vez analizadas las
acciones de que se trata, corresponde
determinar si resulta adecuada su inclusión dentro del proceso de mediación
prejurisdiccional que establece la LMO 10.543
Con respecto a la acción de nulidad de la asamblea de propietarios, teniendo en miras
el escaso plazo de 30 días que prevé el
Art. 2.060 in fine del CCyCN resulta
recomendable la modificación del Art. 6
de la LMO a los fines de incorporar en el listado de materias excluidas de la
mediación obligatoria a la acción de nulidad de asamblea de propietarios.
Lo mencionado tiene
sustento en el brevísimo plazo disponible para ejercer el derecho, y en su caso
la acción, desde que el propietario toma conocimiento de la asamblea que
pretende impugnar. Se entiende que dentro del plazo de 30 días corridos [4] el propietario agraviado debe
intimar a la subsanación de la nulidad de que se trate, la cual sólo podría ser
subsanada a través de una nueva asamblea, la que deberá ser convocada dentro de
los plazos reglamentarios, [por lo general
de 7 a 15 días para la asamblea ordinaria y 3 a 5 días para asambleas
extraordinarias]. No subsanada la nulidad, el propietario afectado deberá
ejercer el derecho dentro del plazo restante.
Ya se han señalado las dificultades prácticas que puede acarrear el ejercicio
el derecho, que podría consistir en una manifestación fehaciente dirigida al
consorcio exteriorizando la voluntad de interponer la acción (la cual podría
interponerse dentro de los 2 años de prescripción). Atento que el modo de
ejercer el derecho podría ser cuestionado, y ante la posibilidad de la pérdida
irremediable de la posibilidad de su ejercicio, y teniendo en cuenta la
dinámica consorcial, es común que la
interposición de la acción dentro del plazo de 30 días sea la única forma
indisputable de ejercer el derecho dentro del plazo, máxime si se pretende
conjurar el peligro de la ejecución de lo decidido en la asamblea que se
impugna por nula.
De conformidad con lo expresado en el párrafo precedente, el plazo
remanente sería tan escaso que no permitiría iniciar y agotar el proceso de
mediación obligatoria sin que antes se venza el plazo de 30 días para accionar. En efecto en la práctica advertimos que los plazos de la etapa
prejurisdiccional son laxos: una vez solicitada la mediación conforme Art. 8 de
LMO, se procede al sorteo. El mediador sorteado debe aceptar el cargo dentro de
los 3 días hábiles de ser notificado de su designación. El mediador elegido para
integrar el equipo en tanto, tiene 2 días hábiles para aceptar su designación.
Una vez firme la aceptación de las designaciones deberá citarse la primera
reunión de mediación, dentro de los 10 días hábiles (Art. 17 LMO). Pueden
sustanciarse una o varias reuniones, y el proceso concluye una vez se emite el
acta de cierre que deja constancia que se ha concluido la etapa
prejurisdiccional sin arribarse a acuerdo sobre el diferendo. Sabemos que todos
los plazos precedentes son ordenatorios, y por lo tanto, normalmente ignorados,
atento a la enorme carga de trabajo que lleva el Centro de Mediación. A ello
debe sumarse la dificultad propia de todo proceso de notificación, lo que puede
incluir largas demoras o reiteraciones. En pocas palabras, el mal endémico de la
mora judicial, atribuible a múltiples factores sobre los que no viene al caso
ahondar en este lugar, se encuentra presente también en la etapa
prejurisdiccional
Todo lo referido
precedentemente adquiere particular relevancia cuando advertimos que, según Art.
17 LMO "(...) A partir de la notificación de la
fecha de la primera reunión se suspende
el plazo de la prescripción de la acción contra todos los requeridos,
conforme lo dispuesto por el artículo 2.542 del Código Civil y Comercial de la
Nación, (...)". La norma no
suspende el plazo de caducidad (véase Art. 2.567), sino tan sólo el de
prescripción. Es decir que, luego
del proceso de mediación obligatoria completo,
para el momento del inicio del juicio, habida cuenta lo señalado antes,
el plazo de 30 días de caducidad ya habrá largamente vencido.
Es en definitiva que
llegamos a la única conclusión posible: no
puede someterse a mediación obligatoria la acción de nulidad de asamblea de
consorcio, atento al ínfimo plazo de prescripción establecido en la ley de
fondo y las dificultades prácticas que supone el ejercicio de los derechos en
juego en el escasísimo plazo que brinda el CCyCN. Es por ello que hemos
visto que este tipo de acciones se
inician de manera excepcional antes de iniciado el proceso de mediación, para
evitar la caducidad de la acción, lo cual implica ciertamente un desgaste
jurisdiccional innecesario y una carga adicional para las partes en litigio, en
la eventualidad de un acuerdo. Ese
derroche de tiempo y recursos humanos y materiales atenta contra la propia
finalidad de la ley, y en contra de la propia naturaleza de la acción. Es
el Legislador quien dispuso la celeridad en este tipo de acciones teniendo en
miras la dinámica de la vida consorcial, ya que de otra manera podría haberse
establecido un plazo más largo de caducidad, en concordancia con plazos
similares establecidos en el propio CCyCN.
Por otra parte, en lo que
hace a la acción de convocatoria
judicial de asamblea de propietarios, adelanto que tampoco debe estar sujeta al proceso de mediación obligatoria previa.
La dinámica de la vida de
todo consorcio exige una asamblea ordinaria anual, para rendición de cuentas y
aprobación de balance y memoria, y una o varias de índole extraordinaria, a los
fines de tratar la infinidad de vicisitudes que deben sortear los consorcios en
la cotidianeidad. Pensemos por caso que si hay una omisión de convocatoria muy
posiblemente estemos ante la inexistencia/ausencia
y/o desidia del administrador y/o de los miembros del consejo de propietarios.
O bien podemos encontrarnos ante problemas
verdaderamente graves que imposibiliten las convocatorias, o ante algún tipo de
defraudación del administrador aunado a la negligencia del consejo (por ejemplo
no se confeccionan balances anuales). Es en estos casos en que es
previsible que las convocatorias no se realicen por varios ejercicios
consecutivos.
En esa inteligencia resulta
probable encontrarse con la imposibilidad
de reunir dos tercios del total de propietarios autoconvocados, y mucho menos
la unanimidad. En esos casos cualquier conjunto de propietarios, en tanto
representen el 10% del total, puede solicitar la convocatoria de asamblea
judicial, en los términos ya señalados.
Partiendo de la hipótesis
de un administrador inexistente/ausente/imposibilitado ( y que por ese motivo
no se convoca la asamblea) y resultando la legitimada pasiva el consorcio, devendría de cumplimiento imposible la
mediación obligatoria, ya que conforme al Art. 19 LMO "(...) Las personas jurídicas deben concurrir con
asistencia letrada y participan por
medio de sus representantes legales o autoridades estatutarias, con facultades
suficientes para acordar, debiendo acreditar previamente la personería
invocada (...)". Es decir, en la gran mayoría de los casos no habrá administrador y, por tanto, no habrá quien resulte legitimado
para asistir a las reuniones de mediación en representación del consorcio.
En otro ejemplo, por caso un administrador que para ocultar sus malos
manejos omita ex profeso la convocatoria a las asambleas, nos encontraremos
ante la situación que las facultades suficientes para acordar las
podría aprovechar con el sólo fin de eludir
sus responsabilidades, ya que al omitir el llamado a asambleas está
incumpliendo sus obligaciones legales
(Art. 2.067 inc. a.). Más aún, podría incurrir en serio conflicto de intereses si es que
pretende justificar su omisión, cuando para ello ha violado normativa expresa,
lo que lo a su vez implica la violación del deber de lealtad, probidad y
buena fe que debe tener para con los propietarios, en su carácter de
mandatario. En efecto, según el Art. 2.065 “El
administrador es representante legal del consorcio con el carácter de
mandatario (...)” y como tal se le aplican las normas referidas al mandato,
en particular la referida al conflicto de intereses (Art. 1325) y dado que
ejerce facultades de representación se le aplican los Arts. 362, 372 y sus concordantes
La doctrina y jurisprudencia imperantes entienden que además resulta procedente la convocatoria judicial de asamblea de
propietarios cuando han mediado causales graves, motivos de seguridad y/o
posiciones irreductibles de los propietarios que hacen imposible el desarrollo
normal y pacífico de la asamblea.
De acuerdo a los ejemplos señalados, y a otros tantos que pueden
encontrarse en búsquedas jurisprudenciales,
es dable suponer que a la ausencia de una convocatoria pueden seguir
otras, si es que los problemas que determinaron la falta de convocatoria persisten.
En el lapso de un año, por ejemplo, pueden acumularse faltas de convocatorias a
dos asambleas ordinarias, a los vencimientos de los respectivos ejercicios, y
otras tantas y más de carácter extraordinario. Es por ello que, ante la necesidad del urgente tratamiento de
cuestiones básicas de mantenimiento, seguridad, higiene y/o administración del
consorcio resulta ineludible una convocatoria judicial sin mayores trámites, a
los fines que o bien la mayoría de propietarios presentes o el propio
magistrado tomen las decisiones impostergables que permitan el normal
desenvolvimiento de la vida consorcial. Para ello resulta imprescindible evitar
el dispendio judicial innecesario que en estos casos supondría un proceso de
mediación previa obligatoria.
Desde otro ángulo, debemos considerar que el derecho de propiedad
horizontal es un derecho real, y como tal, de orden público (Art. 1.884). Si bien no es este el lugar para
profundizar en el tópico, ni sobre las diferentes bibliotecas existentes en
torno a la definición y el alcance del concepto, podemos afirmar que el orden público se encuentra integrado
por normas imperativas, cuyo contenido y alcance resulta indisponible por las partes (Art. 386), quienes ven recortada la
autonomía de la voluntad en razón de la gran relevancia política, económica, social
e institucional de una determinada norma, en miras a la claridad y seguridad de
las relaciones jurídicas.
Así las cosas, el Art. 6 LMO establece "Quedan excluidas del ámbito de la mediación previa y obligatoria las
siguientes causas: (...) 18) En general, todas aquellas cuestiones en que se encuentra involucrado el orden público o que
resultan indisponibles para los particulares". Entonces podemos
afirmar, sin temor a equívoco que en las acciones de nulidad de asamblea de
propietarios y de convocatoria de asamblea judicial de consorcio estamos ante
una supuestos donde se encuentra
involucrado el orden público, que versan sobre asuntos que resultan indisponibles para los
particulares toda vez que aquellas acciones se encuentran reguladas en el
Libro Cuarto, Título V, Capítulo 5 del CCyCN dentro de las prescripciones del
derecho real de propiedad horizontal. En definitiva, por estar involucrado el orden público en esas acciones resultaría
conveniente dejar expresamente aclarado en el Art. 6 LMO, que las mismas están
excluidas del proceso de mediación.
En
fecha reciente, por caso, el Ministerio Público Fiscal de la Provincia de Córdoba dictaminó en causa 8333060 ante un
planteo de conexidad entre dos causas, una de ellas una acción de nulidad de
asamblea de consorcio y otra una convocatoria judicial de asamblea, que la
primera de ellas debía quedar eximida de la mediación obligatoria:“(…)En esas condiciones, siendo que las causas versan sobre las
Asambleas del Consorcio de Propietarios y del derecho real de propiedad
horizontal, que resulta del orden público e indisponible por las partes,
habiendo fracasado el proceso de mediación en la acción ordinaria en los autos
referidos, resultando ambos procesos vinculados, en virtud del principio de
celeridad y economía procesal, a los fines de evitar una prolongación y un
dispendio jurisdicción innecesario, este Ministerio estima que atento la
conexidad antes invocada, cabría eximir
la presente causa de la instancia previa de mediación, y proseguir el
proceso a los fines a una resolución
rápida y eficaz de los controversias interpuestas en autos (...)”. [5]
Para mayor abundamiento,
las leyes de mediación nacional 26.589,
en su Art. 5 Inc. j) y 13.951 de la Provincia de Buenos Aires, en su Art. 4 inc. 8), excluyen del proceso de mediación obligatoria previa a la convocatoria
judicial de asamblea de propietarios. Cabe aclarar que por ser normas
anteriores al CCyCN aún se refieren a la convocatoria judicial prevista en el
Art. 10 de la vieja Ley 13.512. Pacíficamente se interpreta en consecuencia que
la acción del Art. 2.063 se encuentra en dichas jurisdicciones excluida de la
mediación obligatoria previa.
La acción de convocatoria judicial de asamblea y el
código procesal
Las acciones de nulidad, no caben dudas, tramitan por el procedimiento
del juicio ordinario, de conformidad con lo que dispone el art. 417 del Código
Procesal Civil y Comercial [CPCC].
Según la norma citada, se
sustanciarán por el proceso ordinario todos aquellos asuntos que no tengan asignado un
procedimiento especial, lo que a falta de definiciones expresas coloca a la convocatoria
judicial de asamblea, por defecto, en el ámbito del proceso ordinario. Pero a diferencia de la acción de nulidad de
asamblea de propietarios, que requiere para su resolución un proceso de
conocimiento amplio, en el que seguramente habrá contradictorios y prueba
abundante a rendirse, en la convocatoria
judicial de asamblea de propietarios
este marco probatorio amplio no resulta necesario, ya que lo único que debe acreditarse,
en rigor de verdad, es la omisión de la convocatoria [o alguno de los otros
supuestos ya mencionados].
Para mayor dato el mismo
Art. 2.063, sin establecer la necesidad de sustanciarla a través de juicio
sumario o abreviado, da pistas sobre la necesidad de resolución expedita de los
planteos, para el normal desarrollo de la vida consorcial, atento a su dinámica
cotidiana, conforme se ha expresado antes. En efecto, el Art. 2.063 establece
que si la mayoría de los presentes no llega a ninguna decisión, decidirá el
juez en forma sumarísima y además puede disponer medidas
cautelares para regularizar la
situación del consorcio.
De todo lo expresado en este apartado se advierte que el proceso más
adecuado para la convocatoria judicial de asamblea de propietarios sea el
procedimiento abreviado, conforme el Art. 418 CPCC.
Las acciones de Nulidad y de
Convocatoria judicial de Asamblea de propietarios en los Conjuntos Inmobiliarios
Los conjuntos
inmobiliarios, según la definición brindada por el Art. 2.073, están
constituidos por los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico incluidos aquellos que tengan usos
mixtos. El derecho real de los conjuntos
inmobiliarios, si bien tiene algunas regulaciones específicas, es en rigor un derecho de propiedad
horizontal especial, que en todo lo no previsto expresamente se rige por las
previsiones del CCyCN relativas al derecho de propiedad horizontal.
Por lo tanto, todo lo
mencionado en este comentario, relativo a las acciones de que se trata, resulta
de aplicación a los conjuntos inmobiliarios. En efecto, el Art. 2.075 expresa: “(...)
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho
real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las
modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un
derecho real de propiedad horizontal especial (...)”.
No existe ninguna norma en el apartado de los conjuntos inmobiliarios
referida a las asambleas, ni a las acciones de nulidad o su convocatoria
judicial, y en esos aspectos debe estarse a lo previsto en el régimen de PH. Existen no obstante algunas particularidades que deben mencionarse. Por un
lado algunos conjuntos pueden tener, por sus dimensiones y multiplicidad de
usos, subconsorcios y subasambleas, lo
que generalmente no ocurre en edificios sujetos a PH. Por otro lado puede
plantearse la nulidad de una sanción
dispuesta por asamblea si ella no está tipificada en el instrumento
constitutivo del conjunto inmobiliario (Art. 2.086).
Propuesta de adecuación normativa
Por todo lo expresado,
desde este lugar propongo como solución
a las dificultades señaladas un ante proyecto de ley que disponga:
ARTÍCULO 1° — Incorporar al artículo 6 de la Ley de Mediación Obligatoria N° 10.543 el
inciso 19) que quedará redactado de la siguiente forma: “Exclusiones.
Artículo 6º.- Quedan excluidas del ámbito de la mediación previa y obligatoria
las siguientes causas: (...) 19) La
acción de nulidad de asamblea de propietarios prevista en el Art. 2.060 in fine
del Código Civil y Comercial de la Nación
aprobado por Ley N° 26.994 (...)”
ARTÍCULO 2° — Incorporar al artículo 6 de la Ley de Mediación Obligatoria
N° 10.543 el inciso 20) que quedará redactado de la siguiente forma: “Exclusiones.
Artículo 6º.- Quedan excluidas del ámbito de la mediación previa y obligatoria
las siguientes causas: (...) 20) La acción de convocatoria judicial de
asamblea de propietarios prevista en el Art. 2.063 del Código Civil y Comercial
de la Nación aprobado por Ley N° 26.994
(...)”
ARTÍCULO 3° — Incorporar al artículo 418 del Código Procesal Civil y
Comercial de la Provincia de Córdoba, aprobado por Ley N° 8.465 el inciso 8)
que quedará redactado de la siguiente forma: “Artículo 418.- Se sustanciará por el trámite de juicio abreviado:
(...) 8) La acción de convocatoria judicial de asamblea de
propietarios prevista en el Art 2.063 del Código Civil y Comercial de la
Nación aprobado por Ley N° 26.994 (...)”
De la manera señalada, las
acciones que han sido objeto del presente comentario se verán facilitadas en su
ejercicio, removiéndose los obstáculos procesales innecesarios que fueron
detectados en desempeño de la práctica
profesional.
Notas:
* Abogado. MP CAC 1-32556 (Cba) - CPACF T°102 F°454 (BsAs) - CSJN T° 500
F°669 (Fed).
[1] La regla del cómputo de las mayorías del Art. 2.060, sobre la totalidad de
los propietarios, con la doble exigencia de unidades y porcentual indiviso,
tiene las excepciones que el propio Código establece: mayoría simple de
presentes en la asamblea judicial (Art. 2.063),dos tercios de la totalidad de
propietarios en las asambleas autoconvocadas (Art. 2.059, 2° párr.) y para la
modificación del reglamento (Art. 2.057); mayoría que represente más de la
mitad del valor, para la demolición, reparación o reconstrucción (Art. 2.055);
unanimidad, para mejoras, obras nuevas o decisiones tomadas fuera de asamblea,
o en asamblea fuera de temario (Arts. 2.044, 2.052, y 2.059, 3° párr.). Sobre las mayorías
señaladas en el Art. 2.056 incs. ñ), o) y p) véase la nota siguiente.
[2] Existe controversia sobre el alcance de las prescripciones del Art. 2.056,
incs. ñ), o) y p) del CCyCN, cotejándolas con el primer párrafo del Art. 2.060
y con el Art. 2.057. En los nuevos reglamentos de copropiedad -o en la
adecuación de viejos reglamentos al nuevo código- podrían establecerse otras
mayorías, que se entiende deberían ser agravadas, con relación a la pauta
general de los referidos Arts. 2.060 y 2.057, de manera tal que el ordenamiento
adquiera coherencia interna, de lo contrario estaríamos ante una contradicción
ínsita, que no puede presuponerse en la voluntad del Legislador.
[3] El tratamiento de temas fuera del temario, o de los temas enmascarados en
un tema “varios” sólo resultará válido si la decisión es unánime, conforme Art.
2.059, 3er párr.
[4] Art. 6 del CCyCN: “(…) El cómputo
civil de los plazos es de días completos y continuos, y no se excluyen los días
inhábiles o no laborables (…)”
[5] Las circunstancias de hecho y de derecho fundantes de ambas causas en
cuestión son idénticos, y resultan inescindibles entre sí, aunque por los
imperativos rituales de la ley de fondo se prevean dos acciones de diferente
denominación, esto es las acciones que son objeto del presente comentario y
están previstas en los Arts. 2.060 in
fine y 2.063 del CCyCN.
Estudio Aníbal Paz _ Gabriela Zurita - Abogados
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Abogado Mat. Prof.: CAC 1-32556 (Cba) - CPACF T°102 F°454 (BsAs) - CSJN T° 500
F°669 (Fed)
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Mat. Prof.: CAC 1-34458 (Cba) - CSJN T° 502 F°465 (Fed)
